Menjaring Laba dari Hunian Mahasiswa

Saat ini bukan saja kaum berduit yang bisa tinggal di apartemen. Kalangan mahasiswa pun bisa menikmati tinggal di hunian residential tersebul. Seperti apa pasarnya?

Budaya tinggal di rumah indekos—atau lebih dikenal dengan istilah kos-kosan, kian lama nampaknya akan ditinggalkan oleh mahasiswa. Pasalnya, kini telah hadir beberapa apartemen yang sengaja membidik mahasiswa sebagai target pasarnya.

Sebut saja Aston Urbana Residence yang berada di kawasan Lippo Karawaci-Tangerang, Kalibata City, dan Mediterania Garden Residence I dan II yang berlokasi di kawasan Podomoro City, Jakarta Barat. Ketiga apartemen tersebut dibangun pas berdekatan dengan sentra pendidikan. Konsumen yang dibidik pun rata-rata adalah mahasiswa.

Bisa dibilang ini merupakan ceruk bisnis baru bagi pengembang. Pasalnya, kebutuhan akan tempat tinggal di sekitar kampus terus meningkat, seiring dengan pertumbuhan jumlah mahasiswa baru yang masuk setiap tahunnya. Terlebih di kawasan tempat institusi pendidikan berdiri, seperti Depok, Salemba, dan Tangerang.

Adalah Agung Podomoro yang pertama kali jeli melihat mahasiswa sebagai ceruk bisnis baru untuk apartemen. Saat ini, kedua apartemen miliknya yakni Kalibata City dan Mediterania Garden Residence I dan II yang berada di kawasan Podomoro City memang sengaja diperuntukkan bagi mahasiswa.

Namun, kata Indra Widjaja Antono, Marketing Director Agung Podomoro Group (APG), awalnya APG tidak bermaksud membuat apartemen bagi kalangan mahasiswa. Karena di bisnis properti, rencana baru bisa dibuat setelah mendapatkan lahan. “Jadi, bukan pasang rencana dulu lalu mencari lahan,” tukas dia.

Kebetulan saat itu, tepatnya di tahun 2003, APG mendapat lahan di daerah Tanjung Duren. “Setelah mengadakan riset, akhirnya diambil kesimpulan bahwa lokasi ini cukup bagus untuk dibangun apartemen bagi mahasiswa. Dasarnya karena di daerah sekitar Tanjung Duren terdapat kurang lebih enam universitas terkemuka dengan potensi 10 ribu mahasiswa baru setiap tahunnya, dan 60 persen dari mahasiswa tersebut berasal dari luar daerah.”

Setelah menemukan target market, langkah selanjutnya adalah memperhitungkan probabilitas penjualan apartemen tersebut. Waktu itu, ujar Indra, pihak APG menghitung dengan potensi 10 ribu mahasiswa, setidaknya bisa terjual 50 persen saja sudah bagus. Namun, karena tidak ingin terlalu gegabah memasang target, akhirnya diputuskan untuk membuat apartemen Mediterania I sebanyak 2.700 unit seharga Rp 150–180 juta per unit. Tanpa diduga, hanya dalam waktu singkat okupansi terhadap apartemen tersebut langsung mencapai 90 persen. Hal ini pula yang memicu dibangunnnya Mediterania II sekarang.

“Antusiasme ini bukan tanpa alasan. Harga yang terjangkau dan kelengkapan fasilitas adalah pertimbangan yang banyak disampaikan oleh para pembeli,” ungkap Indra.
Dari sisi harga misalnya, dengan penawaran Rp 150 jutaan, waktu itu orang tua mahasiswa tidak merasa keberatan. Daripada harus membayar sewa kos sebesar Rp 1–3 juta di Jakarta, lebih baik mereka membelikan anaknya satu unit apartemen. Selain kebersihan terjamin, apartemen juga bisa menjadi sumber investasi yang menguntungkan kelak.

Alasan ini cukup masuk akal. Hitung saja berapa pengeluaran para orang tua untuk kos anaknya yang kuliah di Jakarta dalam setahun, bila rata-rata biaya kos mencapai Rp 500 ribu–Rp 3 juta per bulan untuk sebuah kamar. “Itu baru satu anak. Bagaimana bila anaknya berjumlah dua sampai tiga orang yang kuliah di sini?,” tegas Indra.

Bandingkan dengan cicilan apartemen Mediterania yang hanya sebesar Rp 3 jutaan per bulan waktu itu. Selain kenyamanan dijamin, fasilitas pun tersedia lengkap, dan yang terpenting bernilai ekonomis karena satu unit apartemen memiliki dua kamar. Tambahan lagi, properti ini juga bisa dijadikan investasi yang nilainya dipastikan akan terus bertambah karena letaknya yang berada di perkotaan.

Selain itu, ujar Indra, keuntungan lainnya adalah apartemen ini bisa menjadi tempat tinggal juga bagi mereka yang telah lulus kuliah. Kemudian, saat bekerja atau bekeluarga, bila mereka memang merasa kerasan tinggal di sana. Kalaupun berniat untuk dijual, tidak akan menjadi masalah karena nilai invetasinya terus naik. Kini, harga apartemen Mediterania sudah mencapai Rp 500 juta per unit.

Di samping kenyamanan bertempat tinggal, nilai lebih lain yang bisa ditawarkan oleh pihak APG adalah proud (rasa bangga). Menurut Indra, proud yang dimiliki mahasiswa yang tinggal di apartemen pastinya akan berbeda ketimbang mereka yang tinggal di kos-kosan. Padahal kalau dihitung-hitung, nilai biayanya hampir sama antara tinggal di kos dengan apartemen.

Fasilitas Apartemen untuk Mahasiswa
Mengenai fasilitas, Indra menjelaskan, kendati masuk ke segmen mahasiswa—baik di Mediterania maupun di Kalibata City, keduanya memiliki fasilitas komplit yang high class, seperti kolam renang ukuran Olympic, tempat fitness, café untuk hang out, wi fi dan lain-lain. Seluruh fasilitas itu disediakan bukan tanpa alasan. Menurutnya, ini demi mengantisipasi pergeseran dari permintaan pasar. Karena sebelum membangun apartemen tersebut, dirinya sudah melihat, bahkan memprediksi, bahwa dalam 5–10 ke depan, sentra pendidikan akan bergeser ke sub urban—mengikuti tren rumah tinggal, seperti daerah Depok, Bekasi, Tangerang, Bogor dan lain-lain.

Bila hal itu benar terjadi, maka pihaknya tidak perlu khawatir kehilangan pasar. Karena apartemen yang semula diperuntukkan bagi mahasiswa ini, bisa dialihkan segmennya menjadi apartemen yang menyasar kaum pekerja atau keluarga muda. Dari segi fasilitas dan kenyamanan, hunian ini sudah memenuhi syarat. Bahkan, sejak sekarang pun sudah banyak kaum pekerja dan keluarga muda yang menghuni Mediterania ataupun Kalibata City.

Berbicara mengenai promosi, Indra mengaku pihaknya tidak terlalu kesulitan dalam memperkenalkan apartemen ini kepada mahasiswa. Mereka cukup menemui dekan atau pihak kampus yang lain, kemudian memberitahu bahwa ada hunian apartemen untuk mahasiswa. Pihak kampus tanpa proses yang rumit akan langsung menyampaikannya kepada mahasiswa.

“Setelah informasi ini sampai ke mahasiswa, biasanya prinsip word of mouth akan bekerja sangat cepat di kalangan intelektual muda tersebut. Jadi, tanpa pakai promosi yang njlimet, informasi ini langsung tersebar dengan sendirinya,” tegas dia.

Selain promosi langung kepada pihak kampus, pihak pengembang juga sering menggelar pameran ke kampus-kampus guna mengomunikasikan benefit yang didapat bila mahasiswa tinggal di apartemen. (Majalah MARKETING/Andri Darmawan)